10月29日上午九点半,金辉控股(集团)有限公司(下称“金辉控股”)在北京云敲钟,正式登陆港股,在资本市场上迈出关键一步。此次金辉控股IPO融资额为25.8亿港元,以此规模计,金辉控股的最终定价为每股4.3港元,接近最高定价4.5港元。

截止10月21日中午十二点发售终止,香港公开发售中认购金辉控股股票的资金达4.68亿港元,相对于公开发售部分(总募资的10%)2.58亿港元,认购倍数为1.72倍。

机构客户的热捧可能是金辉得以高位定价的主要原因,在此前的预路演阶段,金辉便已获得了机构投资的超额认购。这个上市前便已具备成熟业务体系和千亿规模的大型地产开发商,将极大地充实内房股阵容,让投资者多了一个更稳健的投资选择。

这家全国布局的房企,有怎样的产品定位和产品规划?财务结构如何?土地储备有多大规模?登陆资本市场后的前景如何?笔者进行了深入探析。

金辉控股的物业开发项目,遍布全国31个城市,包括北京、上海、重庆、福州、杭州、苏州、西安、南京、合肥等一、二线城市。金辉的策略是,只在一二线城市和核心三线城市拿地,这样可以保持稳健的发展节奏。

这些土地储备广泛分布于长三角、环渤海、华南、西南及西北五大区域,并聚焦核心城市群。截至2020年7月31日,金辉控股的总土地储备为2908万平方米,其中二线城市和都市圈城市的土储占比为93.3%。优质的土地储备也为金辉控股长期发展打下了坚实的基础。

针对不同城市、不同区域的经济发展特点,金辉控股设计了丰富而多层次的产品系。招股书显示,金辉控股拥有四大产品系,分别是针对首置客户的“优步系”产品,针对首改客户的“云著系”产品,面向大城市高净值人群的“铭著系”高端住宅,以及城市综合体“大城系”。其中“优步系”、“云著系”产品占据金辉权益建筑面积约57.8%。

以刚需和刚改为主要客群的金辉控股,平稳度过了今年的疫情,在经历短暂波动后,经营实现快速恢复。截至2020年4月30日止四个月,金辉控股实现收入29.29亿元,到2020年7月31日,收入已经上升至116亿元,接近2017全年的水平。

并且,在行业利润率出现普遍下降的同时,金辉控股的毛利率在今年实现逆势上涨。招股书显示,截至2020年4月30日止四个月,其毛利率为26.6%,较2019全年的21.8%上涨4.8个百分点。

丰富的土地储备和多层次的产品系,让金辉控股的业绩一直保持稳健发展的态势。招股书显示,2017年-2019年,金辉控股的营业收入分别是117.77亿元、159.71亿元及259.63亿元,复合年增长率达48.5%,其中2019年度增幅高达62.56%,这一增速远远超过不少头部房企。即便在疫情之中的2020年上半年,金辉依然实现了109.72亿元的营业收入。2017年-2019年,金辉控股年度净利润分别为22.21亿元、23亿元、26.90亿元,复合年增长率10%。

经营的稳健也让金辉控股有了财务稳健的“底气”,长期以来金辉控股的负债率、现金短债比等指标一直保持在安全的范围内。

2017年底、2018年底、2019年底以及2020年4月30日,金辉控股扣除合约负债后的资产负债比率为54.8%、50.7%、47.7%及46.6%,负债率下降明显;期末现金及现金等价物分别约为35.55亿元、99.32亿元、92.19亿元、84.08亿元,流动比率为1.5、1.3、1.4、1.4,偿债能力较强。

根据招股书显示,截至2020年7月31日,金辉控股短期借款11.3亿元,较年初降78%;现金短债比较年初提高15个百分点;扣除预收账款的资产负债率45.49%,也较年初有所下降。数据还显示,金辉控股期末借款总额559亿元,比2019年底的增速控制在15%以内。

此外,金辉控股的现金流也进一步改善,更新后招股书显示,截至2020年7月31日,金辉控股在手货币资金158.44亿元,较年初增长18%;预售账款670亿元,较年初增长18%;报告期内公司资产总值达1659亿元,较年初增长11%。

财务安全,抵御风险能力强,土储丰富,具有成长性,这让金辉控股在上市之前便很受资本市场的青睐。

长期以来,金辉控股形成了稳定广泛的融资渠道,主要通过银行贷款、信托融资和其他金融机构融资安排进行融资。其在招股书中称:“我们和中国四大国有银行均保持长期良好的关系,且是其总行的直营客户。截至2020年4月30日,我们获得的银行及其他金融机构的授信额度为约1094亿元,未使用的授信额度约652.6亿元。充足的授信额度为我们的业务经营和扩展提供了有力的支持。”

今年6月,金辉控股成功发行一笔6.5亿元的公司债,这是其在2019年下半年以来成功发行的第三笔境内公司债。相较于前两次,本次公司债的票面利率簿记建档区间为6.95%,明显低于前两次的7.5%。同期,金辉还完成了一笔2.5亿美元的优先票据,票息为8.8%。

以非上市公司的主体身份完成多项境内外融资,且利率有走低趋势,足见资本市场对金辉控股的认可与欢迎。基于良好信贷状况及与金融机构的长期良好关系,金辉控股的加权平均实际利率相对较低,维持在7.5%左右。

评级机构对金辉控股也是持续看好,2020年中,联合评级国际有限公司将金辉控股股份有限公司的国际长期发行人评级从“BB-”(展望为“正面”)上调至“BB”,展望“稳定”。国际上,标普对金辉控股的评级为“B”,展望为“正面”;10月中旬,惠誉确认金辉的“ B”公司评级,展望则从“稳定”调整至“正面”。

业内人士表示,“此次登陆港股,将金辉控股推向一个更广阔的资本市场,那么,金辉控股在经营稳健、财务风险低等方面的优势将更加明显,投资者需要这样具有成长性的企业,而金辉控股可以借机更加优化战略布局,扩大规模,继续保持稳健发展的步伐。”(文/华章)

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